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关于楼市,一个惊人的预测! - 青岛新闻网

时间:2020-09-16 00:29 来源: 作者:河池新闻

[摘要] 9月7日,中国社科院发布了2020年版的“中国房地产蓝皮书”,其中部分观点颇有些悲观。

9月7日,中国社科院发布了2020年版的“中国房地产蓝皮书”,其中部分观点颇有些悲观。

社科院的主要观点有:

1、除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上房价大涨大落都是小概率事件。

2、2020年商品房销售面积和销售额将同步下降,下降幅度在10%~12%;商品房销售均价约为9250元/平方米,同比下降0.6%,增速较2019年下降7.2个百分点。

3、商业不动产市场将迎来较大冲击和更大的不确定性。预估2020年全年实际开业购物中心数量约400家,购物中心空置率预计再提高,租金收益也会有一定下降,预估减少10%~20%。

4、房地产政策面临四点转变:一是住房供应体系从“重市场”到“重保障”;二是住房保障体系从“棚改”到“旧改”;三是租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”;四是土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。

可以看出,蓝皮书一口气做了4大“下降”的预测:

销售面积下降、销售额下降、均价下降、商业地产收益率下降。

其中销售面积和销售额的同比下降幅度,竟然预估到了10%到12%,这颇有些令人感到意外。

我不知道社科院的专家们,是否明白自己说了些什么?

因为10%到12%的销售面积、销售额跌幅,至少在2013年以来是从来没有发生过的。

我们不妨通过下面表格,回顾一下“十八大”以来每年楼市的销售情况。

可以看出,如果不算2020年,过去7年里销售额和面积双降的年份只有2014年。而正是因为2014年销售双降,所以2015年卖地收入减少了1万亿,所有才有了2015年末中央经济工作会议提出“去库存”。

所以,楼市销售额和销售面积如果双降,对中国经济的影响非常大。

大多数年份里,房地产销售额和销售面积是要大幅跑赢GDP的,否则稳增长就会有显著的压力。

2020年遭遇了新冠疫情。从今年前7个月累计销售情况看,再次出现了销售额和销售面积的双降,但从下图可以看出,虽然双降,但V型反弹是非常明显的。

目前统计局尚未公布8月销售情况,从民间研究机构数据看,百强房企销售额普遍在8月同比增长29%左右。

所以,至少在销售额上,全国楼市1到8月应该会转正。至于销售面积,可能会在9月转正。

在这种情况下预料2020年全年,房地产销售额和销售面积下降10%到12%,这是非常大胆的。

我的看法是:社科院基本上不知道他们说了些什么。

我的预测是,销售额全年增长会在5%左右,最差也是零增长;至于销售面积,弄不好可以维持零增长,最差下跌也很难超过5%。

其实对于官方来说,价格才是敏感的,需要严格控制的。

至于成交面积、成交额,则是越多越好。多了,才能稳增长、保就业,才能让开发商愿意拿地。

如果销售额、销售面积下降10%到12%,说明楼市调控不成功。

目前的确有一些政策会限制开发商拿地,比如“三道红线”。但不会让土地出让收入断崖式下跌的。

财政部的最新数据显示,截至7月末,2020年累计国有土地使用权出让收入35101亿元,同比增长7.9%。

看到了吧,7.9%的增幅,远远超过了GDP。只有这样,才能支撑住下滑的财政收入。要知道,今年是政府减税降费的大年,全年可能会减税降费超过2.5万亿。财政缺口仅仅依靠增发国债、地方债,是不行的,还是要增加收入。

最近深圳、无锡、沈阳都出台了调控新政,都有加税的做法,具体是把二手房交易里减免增值税的年限从2年延长到了5年。

在这种背景下,让全国商品房销售额金额和销售面积大幅下降10%到12%,是无法承受的。

所以,社科院显然是太悲观了。

此外,社科院报告里说的“房地产政策面临四点转变”,也是比较滞后的。今年最新的两大变化,一个是加税,一个是建立了房地产金融审慎管理制度。

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